Renovieren vor 2029: Welche Arbeiten sich jetzt noch abziehen lassen

Renovieren vor 2029: Welche Arbeiten sich jetzt noch abziehen lassen

Mit dem Eigenmietwert verschwindet auch der Abzug für den Liegenschaftsunterhalt. Wer in den nächsten beiden Jahren am Eigenheim arbeiten lässt, braucht dafür zwei Dinge: das korrekte Stichdatum und ein Gefühl für die Grenze zwischen werterhaltend und wertvermehrend. Bei beidem kursiert erstaunlich viel Halbwissen.

2029, nicht 2028 – das Datum wird oft falsch genannt

Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung ist seit der Volksabstimmung vom 28. September 2025 beschlossene Sache; zugestimmt haben Volk und Stände mit 57,7 Prozent. Unklar blieb danach einzig der Termin. Diese Lücke hat der Bundesrat am 1. April 2026 geschlossen: Wirksam wird die neue Ordnung am 1. Januar 2029.

Viele Ratgeber im Netz nennen bis heute 2028. Dieser Termin stand tatsächlich zur Debatte, scheiterte aber am Widerstand der kantonalen Finanzdirektorinnen und Finanzdirektoren. Der Grund: Die Kantone müssen zeitgleich die neue Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften aufgleisen, und dafür war ihnen ein Jahr früher zu knapp.

Praktisch bedeutet das: Das heutige Recht läuft unverändert bis und mit dem Steuerjahr 2028 weiter. Zur Verfügung stehen Ihnen damit die Steuerperioden 2026, 2027 und 2028.

Was am 1. Januar 2029 in Kraft tritt

• Die Besteuerung des Eigenmietwerts fällt weg, sowohl bei der Erst- als auch bei der Zweitliegenschaft.
• Unterhaltskosten an selbst bewohnten Objekten lassen sich nicht mehr abziehen – weder beim Bund noch bei Kanton und Gemeinde.
• Anders bei Liegenschaften, die Sie vermieten oder verpachten: Dort bleibt der Unterhaltsabzug erhalten.
• Schuldzinsen sind künftig nur noch stark eingeschränkt abziehbar. Neu ist ein Ersterwerberabzug für Personen, die erstmals eine Erstliegenschaft erwerben: im ersten Jahr höchstens 10’000 Franken für Ehepaare und 5’000 Franken für Alleinstehende, danach über zehn Jahre linear auf null sinkend.
• Aufwendungen für Energiesparen und Umweltschutz sind bei der direkten Bundessteuer nicht mehr abziehbar. Die Kantone dürfen den Abzug in ihrem eigenen Recht beibehalten – befristet, längstens bis 2050.
• Auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften können die Kantone neu eine eigene Liegenschaftssteuer erheben.

Auf Bundesebene ist die Richtung damit klar. Kantonal ist vieles noch in Arbeit, insbesondere bei den energetischen Abzügen: Dort lohnt es sich, die Entwicklung im eigenen Wohnkanton zu verfolgen.

Die Trennlinie, an der sich alles entscheidet

Diese Abgrenzung ist nicht neu, und die Reform hat sie auch nicht verändert. Sie bestimmt aber, ob eine Rechnung überhaupt in die Steuererklärung darf.

Werterhaltend sind Arbeiten, die den bestehenden Zustand sichern oder wiederherstellen. Vorausgesetzt wird ein Wertverlust durch Alterung. Typisch ist ein Bauteil, das seine Lebensdauer hinter sich hat und durch ein gleichwertiges ersetzt wird: ein Boiler, eine verrostete Leitung, ein Fenster derselben Bauart. Dass das Teil im Moment noch funktioniert, spielt dabei keine Rolle.

Wertvermehrend ist alles, was darüber hinausgeht – eine Ausstattung, die es vorher nicht gab, oder eine deutlich grössere beziehungsweise hochwertigere Ausführung. Die Einkommenssteuer kennt dafür keinen Abzug.

Steuerlich verfallen diese Beträge deswegen nicht. Sie werden als Anlagekosten angerechnet und reduzieren die Grundstückgewinnsteuer, wenn die Liegenschaft einmal den Besitzer wechselt – daran ändert 2029 nichts. Bewahren Sie die Belege entsprechend lange auf; zwei Jahrzehnte sind hier keine Seltenheit.

Ein verbreitetes Missverständnis betrifft die Frage, wer diese Einordnung eigentlich vornimmt: nicht der Handwerksbetrieb. Ein Sanitär- oder Haustechnikunternehmen kann nicht beurteilen, wie eine Investition steuerlich zu qualifizieren ist – das hängt von Alter, Zustand und Vorgeschichte der Liegenschaft ab, nicht von der ausgeführten Arbeit allein. Deklariert wird in der Steuererklärung, beurteilt wird von der Steuerbehörde.

Was Sie dabei unterstützt, ist eine Rechnung, die präzise beschreibt, was ausgeführt wurde. «Ersatz der bestehenden Enthärtungsanlage durch ein gleichwertiges Modell» ist für die Veranlagung aussagekräftiger als «Sanitärarbeiten pauschal». Die Details der Abgrenzung regeln die kantonalen Merkblätter zum Liegenschaftsunterhalt, etwa jenes des Kantons Zürich.

Der Lebensdauer-Check: Was in Ihrem Haus als Nächstes ansteht

Bevor Sie über Steuerjahre nachdenken, brauchen Sie eine Bestandesaufnahme. Notieren Sie zu jedem Bauteil Baujahr und Zustand. Die folgenden Richtwerte helfen bei der Einordnung.

Richtwerte in Anlehnung an die paritätische Lebensdauertabelle von HEV und Mieterinnen- und Mieterverband sowie an Praxiserfahrung. Die Tabelle stammt ursprünglich aus dem Mietrecht und dient hier der Orientierung – massgebend bleibt der tatsächliche Zustand.

Neben dem Alter zählen drei Punkte, die häufig übersehen werden. Erstens die Ersatzteillage: Ist die Steuerung eines Geräts nicht mehr lieferbar, ist eine Reparatur im Störfall gar keine Option mehr. Zweitens die Dimensionierung – in vielen Einfamilienhäusern stehen Anlagen, die für den heutigen Bedarf deutlich zu gross ausgelegt sind und entsprechend mehr verbrauchen. Drittens die Energiebilanz: Ältere Geräte sind fast immer die schlechteren.

Massgebend für den Abzug ist nur, was baulich fest mit der Liegenschaft verbunden ist. Lose Einrichtungsgegenstände fallen nicht darunter.

Reihenfolge statt Rundumschlag

Wenn die Liste steht, geht es um die Staffelung. Vier Überlegungen dazu:

Progression beachten. Alles in ein einziges Steuerjahr zu legen, ist selten die beste Lösung. Weil die Einkommenssteuer progressiv ausgestaltet ist, bringen zwei mittelgrosse Abzüge in den Jahren 2027 und 2028 häufig mehr als ein einzelner grosser.

Rechnungs- oder Zahlungsdatum? Welches Datum ein Kanton für die Zuordnung heranzieht, ist unterschiedlich geregelt – klären Sie das, bevor Sie Termine fixieren. Unabhängig davon muss die Arbeit im beanspruchten Jahr auch wirklich erbracht worden sein. Eine auf Dezember 2028 datierte Rechnung für eine Anlage, die erst im Frühling 2029 montiert wird, dürfte in mehreren Kantonen nicht durchgehen. Und wer eine grössere Summe auf zwei Steuerjahre aufteilen möchte, braucht dafür einen dokumentierten Teilabschluss. Dass die Steuerämter im Jahr 2028 genauer prüfen werden als sonst, ist absehbar.

Gewerke bündeln. Boiler, Heizung, Enthärtung und Sanitärleitungen liegen oft im selben Raum. Wer sie gemeinsam angeht, spart Anfahrten, Bauabschlüsse und Nerven.

Nicht bis 2028 warten. In der zweiten Jahreshälfte 2028 ist mit knappen Terminen und angezogenen Preisen zu rechnen. Wer bereits 2027 vergibt, verhandelt in einem ruhigeren Markt.

Stockwerkeigentum: der Punkt, der oft vergessen geht

Bei Stockwerkeigentum gelten Einlagen in den Erneuerungsfonds in den meisten Kantonen und beim Bund als abziehbare Unterhaltskosten. Vorausgesetzt wird, dass die Mittel auf einem Konto der Gemeinschaft liegen und reglementarisch ausschliesslich dem Unterhalt der Gemeinschaftsanlagen dienen. Werden sie später eingesetzt, gibt es dafür keinen zweiten Abzug.

Ab 2029 fällt auch diese Möglichkeit für Selbstnutzende weg. Entsprechend prüfen einzelne Gemeinschaften, die Beiträge für die verbleibenden Jahre vorübergehend anzuheben. Dazu drei Hinweise: Einlagen in der bisherigen Höhe gelten als unproblematisch. Eine Erhöhung sollte sachlich begründet sein – etwa mit einem Zustandsbericht oder einem GEAK-Plus-Bericht – und nicht allein steuerlich motiviert. Und in welchem Umfang die Steuerämter kurzfristig angehobene Einlagen überhaupt akzeptieren, wird derzeit in interkantonalen Arbeitsgruppen geklärt. Wer diesen Weg erwägt, holt vorab eine Einschätzung bei der kantonalen Steuerverwaltung oder einer Treuhandstelle ein.

Vier Punkte, die auch nach 2029 Bestand haben

Mietobjekte. Für vermietete und verpachtete Liegenschaften bleibt der Unterhaltsabzug erhalten. Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, ist von diesem Teil der Reform nicht berührt.

Grundstückgewinnsteuer. Wertvermehrende Investitionen zählen weiterhin zu den anrechenbaren Anlagekosten.

Fördergelder. Die Programme von Bund, Kantonen und Gemeinden hängen nicht an der Steuerreform und laufen davon unberührt weiter.

Wartung. Sie gewinnt an Gewicht. Ab 2029 belastet jede Störung an einer selbst bewohnten Liegenschaft das Budget ohne steuerliche Gegenrechnung. Der regelmässig kontrollierte Boiler, die gewartete Enthärtungsanlage, die gepflegte Armatur: bisher gute Praxis, künftig auch eine Kostenfrage.

Genau hier liegt der Effekt, der in den meisten Beiträgen fehlt. Ab 2029 fallen bei selbst bewohntem Wohneigentum nicht nur die Ersatzkosten aus dem Abzug, sondern auch jede einzelne Reparatur. Und die ersten Jahre einer neuen Anlage sind die günstigsten – wenig Störungen, planbarer Service. Wer ein Gerät am Ende seiner Lebensdauer noch im alten System ersetzt, zieht den Ersatz ab und senkt gleichzeitig die Unterhaltskosten der Folgejahre.

Der Einwand, ein funktionierendes Gerät aus Nachhaltigkeitsgründen nicht zu ersetzen, ist berechtigt. In der Praxis zeigt sich allerdings ein wiederkehrendes Muster: Es werden Reparaturen ausgeführt, die wirtschaftlich kaum mehr Sinn ergeben, und wenige Monate später fällt das Gerät endgültig aus. Dann sind zwei Rechnungen bezahlt statt einer. Für die Wasseraufbereitung hat die Frei AquaService AG aufgeschlüsselt, was die Eigenmietwert-Abschaffung für die Haustechnik bedeutet und wann ein Ersatz vor 2029 wirtschaftlich sinnvoll ist.

Da der Systemwechsel beim Eigenmietwert eine aussergewöhnliche Situation ist, lohnt es sich, auch den Ersatz von funktionierenden Geräten, die am Ende der Lebensdauer sind, viel Energie benötigen oder sehr störungsanfällig sind, zu prüfen!

René Deiss, Leiter Service, Frei AquaService AG

Was zählt, ist der Zustand – nicht die Frist

Die Steuerfrist sollte nicht darüber entscheiden, welche Arbeiten Sie ausführen lassen, sondern höchstens darüber, wann. Was in den nächsten Jahren ohnehin fällig wird, ziehen Sie sinnvollerweise vor. Was noch ein Jahrzehnt zuverlässig läuft, lassen Sie stehen. Wer sich jetzt einen nüchternen Überblick verschafft und die anstehenden Arbeiten auf 2027 und 2028 legt, geht den Systemwechsel geordnet an – statt im Herbst 2028 um die letzten freien Termine zu konkurrieren.

Stand: September 2026. Ein Teil der Ausführungsbestimmungen wird derzeit noch erarbeitet, und die Praxis unterscheidet sich von Kanton zu Kanton. Dieser Beitrag informiert allgemein und tritt nicht an die Stelle einer individuellen Steuerberatung.